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城市居民买农村房屋合法吗?
作者:解瑞松来源:找法网日期:2013年12月11日


城市居民买农村房屋合法吗?



城市居民购买农村农民的房屋到底合法不合法?这是困扰很多希望在农村购房置业的城市居民心中的一个疑问。为什么有些法院是支持这种交易的而有些法院的判决却是否定的呢?笔者结合日前作为被告人的代理人参与的一起农村房屋买卖的案例来说明这一问题,鉴于保护当事人利益的原因,文中人物及地点进行编辑。



原告李某系某村顺义区某村农民,1994年将自己位于村内宅基地上的五间房屋以6000元的价格卖出手给了王某,王某系城市居民。同时李某与王某还立了地契,最让人觉得奇怪的是双方房屋买卖协议还经房地产管理局确认(如果是现在出现这种情况房屋买卖合同房管局肯定是不会认可的),也缴纳了房产买卖手续费等相关税费,但是房管局并没有将房产证属变更为王某。后经过双方协商,李某和王某一起去村大队进行了确认,因为是双方房屋的买卖,村大队也并没有提出异议予以认可。后来李某搬走王某就一直居住于此,还进行了一些翻建和扩建。因目前农村房屋升值以及潜在的拆迁利益,李某诉至法院要求王某返还房屋。



在本案中,最大的法律障碍在于国务院办公厅曾于1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定:农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”这里明确了农民是不能向城市居民出售房屋的,但是这里有一个时间问题,这个文件出台的时间是1999年,而李某和王某的买卖行为在这之前。另外,依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:农村村民一户只能拥有一处宅基地农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。但是这里并没有明确说明农村房屋如果进行买卖,其买卖行为即为无效,也就是说这里并没有直接确定双方买卖协议无效的。而关于合同效力的规定最主要在于《合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中双方是自由交易,一切都是双方真实意思的表示,所以没有符合第一至四项的情况,不能以这些理由判定合同无效,另外第五项明确只有法律和法规才可以明确确定此买卖合同是否有效,在依据前述分析,中华人民共和国土地管理法》以及相应的《物权法》均没有有关买卖农村房屋合同绝对无效的规定,只是国务院的规定和国土部门的有关规定明确禁止买卖农村房屋。所以,从法律层面不能完全就认定交易是无效的。另外,在本案中由于王某居住时间比较长,已经形成了既成事实,而且李某所在的村集体组织也予以认可,再否认双方的交易完全不利于社会交易的稳定性。所以当笔者将这些印象因素一并提出时最终得到法院的认可,法院认定应当支持原来双方协议,从而判决驳回原告的诉讼请求。



从本案中,可以看出一般情况下城市居民购买从村房屋并不被认可,法院一般是判决无效双方相互返还财产并承担相应法律责任,但是本案中之所以法院可以支持因为这样判决法律层面上并没有明确否认这种交易的有效性,另外考虑到现实情况维持现状是最合适的选择。另外也可以看到城市居民购买农村房屋交易的有效性应该是以无效为原则有效为例外。



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